Tip berguna

Cara membeli harta yang telah menjadi milik bank

Pin
Send
Share
Send
Send


Dalam program ini, anda boleh membayar gadai janji. rumah itu dijamin oleh bank.

Maka masuk akal untuk merayu terhadap pentadbiran dalam susunan pentadbiran (Artikel 218-219 dari RF CAS).

Jika penggunaan subsidi sedemikian disediakan oleh program, maka anda boleh membayar gadai janji.

Jika anda dialih keluar dari barisan dan diusir dari program, maka anda tidak akan dapat membayar hipotek di bawah program ini.

Dalam program ini, anda mesti terlebih dahulu menyertai. Dan keluarga anda selepas memperoleh perumahan (walaupun pada gadai janji) dikecualikan daripada peserta program kerana kekurangan keperluan untuk memperbaiki keadaan perumahan.

Anda menggunakan hak anda, mereka tidak akan memberi anda tanpa henti.

--- Segala sesuatu yang ditetapkan kepada anda oleh undang-undang, SUDAH DIBAYAR KEPADA ANDA! Apabila membuat keputusan untuk mengambil bahagian dalam projek Keluarga Muda, mesti diingatkan bahawa kerajaan memperuntukkan dana semata-mata untuk urus niaga yang dipersetujui, dan wang itu terus masuk ke akaun pemiutang (semasa memohon gadai janji) atau penjual, tanpa menyertai rantai peserta peserta program itu sendiri.

Bolehkah rumah dipinjam oleh Sberbank (gadai janji) dipindahkan dari bangunan bukan kediaman ke kediaman?

Bolehkah rumah dipinjam oleh Sberbank (gadai janji) dipindahkan dari bangunan bukan kediaman ke kediaman?


Selamat petang Ia adalah mungkin, hanya jika ini tidak berhenti menjadi jaminan, kerana jaminan itu bukan rumah itu sendiri, tetapi nilainya.

Hello Ia dilarang untuk memindahkan hak pihak ketiga yang dibebankan ke dalam kategori premis bukan kediaman mengikut Art. 22 LCD RF. Menyelesaikan masalah dengan bank, anda boleh menyerahkan dokumen untuk pemindahan dengan izinnya, tetapi mereka berhak untuk menolak anda!

Keadaan pasaran

Sebelum krisis ekonomi global, terdapat permintaan dalam permintaan hartanah di banyak pasaran asing. Pembeli sering membeli pangsapuri dan rumah dengan gadai janji, belum mengetahui bahawa kemelesetan ekonomi akan bermula, dan mereka tidak dapat membayar. Hasilnya, semasa dan selepas krisis, sejumlah besar perumahan telah dirampas untuk hutang. Terdapat banyak masalah masalah di Sepanyol, Greece dan Amerika Syarikat.

Di Sepanyol, memiliki harta yang dibeli secara kredit selepas bermulanya krisis menjadi tidak menguntungkan: sebagai akibat menurunkan harga pasaran kepada 60%, kos cagaran terhenti untuk menampung jumlah hutang kredit, dan apa yang disebut "ekuiti negatif" timbul. Akibatnya, sejumlah besar rumah dirampas kerana tidak membayar. Sesetengah bank adalah pemilik beribu-ribu hartanah kediaman dan komersial, yang kemudiannya mula dijual pada harga yang murah. Sejak 2007, di Sepanyol, menurut Insight Property Sepanyol, bank-bank telah merampas lebih 250 ribu objek. Pada hakikatnya, angka-angka ini mungkin lebih tinggi. Menurut Institut Perangkaan Kebangsaan, di Sepanyol dari tahun 2003 hingga 2013, 25% objek yang dibeli dengan kredit telah dirampas oleh bank. Pada suku saya tahun 2014 bilangan objek yang dirampas untuk hutang di negara ini menurun sebanyak 4.2% pada tahun, tetapi meningkat sebanyak 19.5% untuk suku tahun. Sehingga Q1, kebanyakan objek telah dirampas di Andalusia (4,373), Catalonia (3,993) dan Valencia (2,726) - iaitu di kawasan paling popular.

Di Greece, sejak 2010, kerajaan telah membekukan prosedur untuk penghapusan perumahan bagi mereka yang hutangnya tidak melebihi 200 ribu euro. Ukuran ini menghalang penampilan beribu-ribu orang kehilangan tempat tinggal di negara ini. Keadaan ekonomi di negara ini terus menjadi tidak berfungsi: pada April 2014, 27% penduduknya menganggur. Menurut Bank of Greece, pada Q1, 33.5% daripada pinjaman tidak berfungsi, iaitu faedah tidak dibayar kepada mereka.

Menurut maklumat dari CoreLogic, sehingga Mei 2014, kira-kira 660,000 rumah disita oleh bank-bank di Amerika Syarikat. Jumlah objek sedemikian sentiasa berkurang: pada Mei 2013 terdapat sekitar 1 juta daripada mereka. Sekarang 1.7% rumah yang dibeli dengan gadai janji telah dirampas di negara ini. Bahagian terbesar rumah dirampas - di negeri-negeri (5.8% daripada jumlah objek yang dibeli di gadai janji), Florida (5.2%), (4.3%), Hawaii (3.1%) dan Maine (2.8 %). Dalam tempoh 12 bulan hingga Mei 2014, hampir separuh daripada semua rumah yang diambil untuk hutang jatuh di lima negeri: Florida (122 ribu objek), Michigan (44 ribu), Texas (39 ribu), California (34 ribu) dan Georgia (32 ribu).

Fasa penjualan harta digadaijanjikan

Paling penting, proses penjualan harta digadaikan dikawal di Amerika Syarikat. Negara ini mempunyai tiga fasa: jualan pendek, lelongan, dan REO. Dalam kes ketiga, anda boleh membeli harta tanah menggunakan gadai janji, tetapi dalam hal lelongan, sukar untuk mendapatkan pinjaman, karena anda perlu menyelesaikan kesepakatan dalam waktu singkat.

    "Jualan pendek" (jualan pendek) - jualan tanpa perlindungan untuk tempoh apabila pemilik dan pemiutang berusaha menjual harta tersebut secepat mungkin. Dalam kes ini, harga jualan hartanah semestinya lebih rendah daripada jumlah komitmen pinjaman yang dibuat. "Jualan pendek" mengambil masa berbulan-bulan, dan kadang-kadang bertahun-tahun, kerana ia dikaitkan dengan prosedur birokrasi. Seperti yang anda tunggu, kadar faedah boleh berubah, bank tidak cenderung untuk bersetuju untuk menjual pada harga yang jauh berbeza dari harga pasaran, dan harga hartanah naik dengan pesat, oleh itu apabila tindak balas negatif diterima dari bank, pembeli hanya akan kehilangan waktu. kelewatan "jualan pendek" sedemikian tidak popular di kalangan pelabur.

Kata Ilya Bitkov, broker barang Coldwell Banker: "Pada bulan Mei 2014, kami menutup perjanjian" jualan singkat ", di mana lima pembeli berpotensi berubah kerana dua peminjam tidak dapat membuat keputusan selama lebih daripada dua tahun. Terdapat tekanan yang mengerikan: bukannya mendapatkan pinjaman untuk pembelian, pelanggan saya terpaksa meminjam jumlah yang mengagumkan dari keluarganya. Hanya 14 hari diperuntukkan kepada kami untuk menutup perjanjian itu, sementara istilah standard adalah 30 hari. Pada masa yang sama, kami terpaksa menunggu kira-kira 10 bulan, dan apartmen dibeli hanya lebih murah daripada pilihan yang sama yang dijual secara standard. "

Jika "jualan singkat" tidak diluluskan oleh pemiutang atau tidak mungkin untuk menyelesaikannya atas sebab-sebab lain, maka dalam kebanyakan kes langkah seterusnya adalah penjualan paksa (penyitaan) dan lelongan.

Penyitaan dan pelelangan. Harga permulaan biasanya jumlah yang tidak dibayar ditambah dengan kos tambahan lain. Objek itu pergi kepada orang yang paling banyak membayar. Kadang-kadang terdapat hanya satu pembeli di lelong, kadang-kadang bukan satu pun sama sekali. Sebagai contoh, lelongan (juga dikenali sebagai jualan sheriff) dipegang oleh sheriff di ibu negara setiap daerah, dan penawar yang berjaya mesti segera membayar 20% nilai beli yang diisytiharkan pada hari lelongan dan menyelesaikan transaksi dalam tempoh 30 hari kalendar. "Pembelian perampasan bukanlah perkara yang mudah, dan Ilya Bitkov percaya pemain paling berpengalaman paling sering bermain di bidang ini.

Sekiranya lelongan gagal dalam beberapa percubaan, pemberi pinjaman paling sering memutuskan untuk meletakkan harta benda tersebut pada kunci kira-kira dan secara paksa mengusir pemiliknya. Dalam kes ini, objek menjadi harta bank dan menjadi REO (Real Estate Milik). Dan dalam kes ini, cukai berkaitan dan hutang utiliti yang berkaitan dengan harta tanah telah dibayar sepenuhnya oleh bank.

REO (Hartanah yang Dimiliki). Sekiranya harta tidak boleh dijual di lelong (tiada tawaran atau pembida, atau harga terlalu tinggi), bank menarik balik harta tersebut dan meletakkannya dijual dengan menggunakan agensi hartanah tempatan melalui sistem perkhidmatan MLS (multiple listing).

"REO adalah pilihan yang paling mudah dan logik untuk pelabur asing yang tidak mahu menghadapi kesulitan yang berkaitan dengan membeli jualan pendek atau rampasan. Harga pada mulanya sedekat mungkin ke nilai pasaran sebenar, namun, anda boleh tawar-menawar di sini dengan lebih aktif dan pada perbelanjaan ini mencapai hasil yang lebih baik daripada ketika membeli dari orang perseorangan. Dalam banyak kes, bank boleh menyediakan pembeli berpotensi dengan penilaian bebas terhadap objek jualan dan laporan awal yang dibuat mengenai teknikalnya mengatakan Ilya Bitkov.

Menurut pakar, senario berikut adalah paling berjaya: membeli rumah yang memerlukan pengubahsuaian di lelong, membaiki atau membina semula, dan dijual semula berikutnya. Seringkali dalam versi yang paling biasa dan patah ada peluang yang baik untuk pelaburan sedemikian. Dalam kes ini, anda perlu beroperasi dengan wang tunai, memandangkan mendapatkan pinjaman akan menambah kos yang ketara dan memerlukan masa tambahan.

Di Sepanyol, lelongan paling sering digunakan untuk menjual harta tanah yang tertekan. Walau bagaimanapun, tidak semua objek diletakkan untuk lelong, terutama jika tidak ada "modal negatif". Di Sepanyol, prosedur "dación en pago" meluas (penyediaan kepuasan bersama, pemindahan harta kepada pemiutang dalam pembayaran hutang). Semasa prosedur ini, pemilik di hadapan notari memindahkan pemilikan ke bank, dengan itu membayar hutang, dan tidak lagi dianggap sebagai penghutang. Prosedur ini tidak berkenaan dengan objek yang mempunyai "modal negatif". "Ini adalah pilihan pemilik hartanah boleh berbincang dengan bank jika dia tidak dapat membayar gadai janji itu dan ingin membayar hutang itu dengan memindahkan harta itu kembali ke bank. Jika pada masa memindahkan objek balik ke bank, amaun yang dibayar tidak membayar komisen bank dan pembayaran hipotek, maka bank itu, bahkan setelah menerima harta dari pemilik untuk membayar hutang itu, akan menunggu pemenuhan kewajiban membayar pembayaran ini. Apabila harta itu pergi ke bank, ia akan dijual lagi - di lelongan atau melalui rangkaian yang diakreditasi, kata Mary Dunn, pengarah urusan MP Dunne Properties.

Bank-bank Sepanyol, yang mempunyai perumahan hutang lembaran imbangan mereka, biasanya masuk ke dalam perjanjian dengan agensi hartanah. Sebaik sahaja bank menerima permintaan untuk membeli objek itu, mereka memindahkannya ke Realtors, dan mereka terlibat dalam sokongan penuh transaksi. Suruhanjaya itu dibayar kepada agensi hartanah oleh bank, dan bagi pembeli, bantuan broker barang adalah percuma.

Menurut Mary Dunn, dalam hal lelongan di Sepanyol, pembeli harus bersedia membayar jumlah penuh tanpa menarik pinjaman. Apabila membeli melalui agensi yang diiktiraf, pelanggan akan dapat memasuki rundingan dengan bank tentang harga akhir dan gadai janji.

"Kesalahan"

Membeli harta yang telah menjadi milik bank memerlukan pendekatan yang bijak. Terdapat beberapa perkara yang pembeli perlu memberi perhatian.

  • Bank tidak membuat diskaun besar ke atas hartanah cair. Sifat gadai janji sering dijual kurang daripada nilai pasaran. Menjual hartanah tersebut kepada bank adalah pekerjaan bukan teras, mereka juga tidak mengkhusus dalam pengurusan dan tidak membuat pembaikan, dan oleh itu mereka berusaha untuk menyingkirkan hartanah secepat mungkin untuk mendapatkan wang "sebenar". Di samping itu, secara teori, hartanah boleh menunggu pembeli selama bertahun-tahun, dan sepanjang ini bank perlu membayar cukai, insurans dan utiliti. "Bagaimanapun, bank tidak memberi diskon besar pada kemudahan yang bermutu tinggi, karena tidak menguntungkan bagi mereka. Diskaun besar adalah berkadar terus dengan kecairan dan permintaan untuk kemudahan tempatan, kata Georgy Kachmazov, ketua Tranio.Ru.
  • Terdapat kos tersembunyi. "Apabila membeli harta melalui sebuah bank, pelanggan menghadapi risiko menghadapi beberapa tambahan, kata Georgy. Sebagai contoh, kita tahu tentang kes di mana, ketika membeli melalui sebuah bank, pelanggan harus menggunakan asuransi sebuah perusahaan tertentu yang dimiliki oleh bank dan jasa pengacara. Perkhidmatan ini lebih mahal dari biasanya, jadi bank mengkompensasi kerugian dari "murah" dijual hartanah. Juga, kos sebenar gadai janji boleh disembunyikan di belakang pelbagai yuran perkhidmatan untuk servis akaun pelanggan dengan bank, yang juga perlu dibuka. Oleh itu, jika anda mengira semua kos tambahan, ia mungkin mengubah realiti perbankan tidak menguntungkan kerana ia sepertinya sepintas lalu. "

Sebagai contoh, di Sepanyol, apabila memfailkan tuntutan mahkamah terhadap penghutang, seorang pelabur perlu membayar yuran mahkamah, yang bergantung kepada saiz hutang. Sebelum lelongan, perlu menilai nilai objek, yang juga dibayar oleh pelabur (bergantung pada objek - dari 300 hingga 500 euro). Anda juga perlu membayar 0.5% daripada nilai hutang untuk mendaftarkan bebanan dalam pendaftaran hartanah.

Pelabur harus memberi tumpuan kepada keuntungan sederhana. Objek mesti dipilih supaya, dengan mengambil kira diskaun dan kenaikan hutang seterusnya, pelabur akan membuat keuntungan dalam kes pembelian di lelongan. Sesetengah agensi menjanjikan keuntungan sebanyak 50-100% daripada modal yang dilaburkan, tetapi pada hakikatnya ia akan menjadi lebih kurang. "Ia adalah mungkin untuk mencapai keuntungan yang besar hanya di kawasan yang sangat bermasalah, tetapi di rantau yang stabil ia sangat sukar. mungkin, ini hanyalah kempen pengiklanan oleh guru pelaburan yang mempromosikan perkhidmatan mereka. Dalam beberapa kes, anda boleh mencapai keuntungan kata Ilya Bitkov.

"Untungnya bergantung pada jenis objek itu, apabila dibeli, pada harga apa, bagaimana pasaran berubah pada waktu dari saat pembelian hingga masa penjualan, apa yang dilakukan perbaikan, serta ketersediaan objek tersebut di pasaran dan banyak lagi kata Mary Dunn.

  • Di lelongan, anda sering membeli "babi dalam poket." Selagi harta itu tidak mengubah pemilik, pemeriksaan atau penilaian harta benda dari dalamnya oleh undang-undang tidak mungkin. Selalunya, hanya terdapat gambar-gambar apartmen atau rumah dan keupayaan untuk mendekati objek dari luar untuk menilai keadaan dan persekitarannya. "Objek yang meninggalkan lelongan mungkin sebahagian atau sepenuhnya diduduki oleh pemilik atau penyewa, sementara pengusiran paksa akan bermula hanya selepas transaksi selesai dan mungkin mengambil waktu yang tidak terbatas. Selalunya, pembeli tidak mempunyai akses terus untuk kenalan dalaman dengan harta yang dijual, tidak ada kemungkinan untuk melakukan carian terperinci (Tajuk Carian) untuk kemungkinan masalah dan kehadiran tunggakan bil utiliti, pembayaran cukai, kata Ilya Bitkov.
  • Harta yang tertekan tidak selalunya dalam keadaan baik. Anda tidak boleh mengharapkan harta yang dirampas akan berada dalam keadaan sempurna. Sekurang-kurangnya, premis itu memerlukan pembersihan umum. Sekiranya pemilik sebelumnya tidak mempunyai dana untuk pembaikan semasa, bersedia untuk mengesan kelembapan, paip bocor, longkang yang rosak atau sistem pemanasan yang rosak. Pangsapuri yang dirampas daripada individu swasta, tidak seperti hartanah utama, sering memerlukan pembaikan, jadi harga untuk perumahan menengah jenis ini rendah: contohnya, di Sepanyol ada objek dengan luas sehingga 80 m² dengan harga kurang dari 40 ribu euro.
  • Bank tidak mempunyai perkhidmatan selepas jualan. Jika anda akan membeli perumahan terus dari bank, maka anda juga harus menyelesaikan semua masalah berikutnya. Bank tidak mempunyai jabatan selepas jualan yang membantu mengatasi kesulitan awal dan mengambil sendiri penyediaan semua dokumen selepas transaksi (kontrak bekalan elektrik, sambungan telefon, perjanjian dengan syarikat pengurusan atau HOA, dll.). Adalah lebih baik untuk menghubungi agensi - wakil rasmi bank. Pada masa ini, hampir semua bank bekerjasama dengan pelbagai agensi hartanah.
  • Untuk mencari rumah atau apartmen yang sesuai, cuba hubungi bank atau menyemak imbas tapak hartanah. Sesetengah sumber Internet sepenuhnya ditumpukan kepada penjualan harta rampasan. Anda juga boleh menghubungi agensi hartanah. Kebanyakan mereka terlibat dalam jualan tersebut, walaupun mereka tidak mengiklankan ini untuk mengelakkan persatuan negatif. Pilihan lain adalah untuk memberi perhatian kepada lelong hartanah, di mana lot tersebut juga boleh.

    Hartanah luar negara Tranio.Ru telah menandatangani perjanjian langsung dengan banyak bank utama Eropah.Laman ini mempunyai pilihan objek dari bank, misalnya, pada halaman "Perbankan Harta Tanah di Spanyol" menyajikan sekitar 200 objek.

    Proses Jualan Semula Bank

    Bank-bank bersedia untuk memberi pinjaman hartanah. Lagipun, ia adalah aset yang boleh dipercayai, jangka panjang dan boleh diramal.

    Hari ini, majoriti rakyat membeli perumahan di gadai janji. Ini adalah risiko tertentu, kerana rumah itu dicagarkan kepada bank untuk jangka masa yang panjang. Sekiranya anda tidak membayar hutang dengan cara yang tepat pada masanya, ini akan menghasilkan denda dan minat.

    Jika pembayaran atas pinjaman berhenti sepenuhnya, maka, mengikut kontrak, rumah menjadi harta bank. Pemilik tidak akan dapat membuat bayaran balik yuran kemasukan dan bayaran yang telah dibayar sebelum ini. Oleh itu, pembelian harta dengan kredit mesti didekati dengan sangat bertanggungjawab.

    Skim pengasingan dan penjualan hartanah oleh bank biasanya seperti berikut:

    Untuk melindungi diri mereka dari situasi ini, pemberi pinjaman harus berhati-hati mengkaji semua pilihan untuk program hipotek dan menghitung jumlah pembayaran bulanan. Memang, sekiranya ketidakupayaan peminjam untuk membayar balik pinjaman itu, ia diisytiharkan muflis.

    Selepas itu, objek pinjaman pergi ke bank. Di masa depan, harta itu akan dijual pada lelongan. Dan kemungkinan besar rumah gadai janji akan dijual untuk harga yang lebih rendah di pasaran semasa lelong, kerana bank itu merupakan aset bukan teras, di mana aset-aset lain disimpan (beku).

    1. Tuntutan bekas pemilik ke bank

    Sebelum berurusan, anda perlu mengetahui sama ada pembayar terdahulu mengemukakan tuntutan mahkamah atau tidak. Ia juga bernilai diperiksa dengan bank sama ada ia dalam litigasi dengan pemilik asal.

    Jika ini berlaku, maka kemungkinan besar penangkapan kehakiman akan dikenakan pada perumahan ini dan akan berlaku sampai akhir prosiding. Kemungkinan besar, mustahil untuk membeli rumah ini dengan ikrar.

    Ia juga penting untuk mengkaji sejarah harta yang digadaijanjikan, dan mengapa ia diletakkan untuk lelong.

    Harus diingat bahawa jika urus niaga dijalankan di antara pihak-pihak, dan bank tidak melaporkan sebarang tuntutan, operasi itu tidak dianggap kompeten secara sah dan tidak berpengaruh. Dana yang dipindahkan untuk meter persegi yang lama ditunggu-tunggu tidak akan dikembalikan.

    2. Prosiding dengan bekas pemilik selepas masa tertentu

    Walaupun tidak ada litigasi semasa tempoh membeli rumah, ini tidak menjamin berlakunya keadaan sedemikian pada masa akan datang.

    Setelah melunaskan hutang, peminjam sebelumnya boleh mengemukakan permintaan untuk pengembalian ruang hidupnya melalui pengadilan. Keadaan ini akan merumitkan proses membeli hartanah.

    3. Pendaftaran oleh peminjam dalam harta pihak ketiga

    Fakta pendaftaran orang yang tidak dikenali dalam harta gadai janji mungkin menjadi jelas selepas pemerolehannya. Bekas pemilik boleh mendaftarkan saudara atau orang lain tanpa memberitahu bank. Keadaan ini akan menjadi lebih rumit sekiranya fakta pendaftaran kanak-kanak kecil menjadi jelas. Untuk melepaskan seorang kanak-kanak, ia perlu untuk menyediakan kawasan lain, yang akan bersamaan dengan yang terdahulu.

    Oleh itu, memperoleh perumahan cagaran, anda boleh dengan selamat menyimpan, tetapi sebagai tambahan kepada ini, banyak masalah dan kesulitan. Bagi keselamatan urus niaga, adalah penting untuk mengetahui dengan teliti semua ciri pembelian yang berpotensi, serta menarik peguam profesional dalam profil operasi tersebut.

    Tonton video itu: MISTERI JOKOWI Telah MENCAIRKAN HARTA AMANAH SOEKARNO, Duniapun Harus Tahu. . (April 2020).

    Pin
    Send
    Share
    Send
    Send